Investir dans l'immobilier vaudois : rendement, fiscalité et réalité du marché

L'immobilier de rendement vaudois reste recherché, avec pour conséquence des rendements comprimés sur l'arc lémanique. Avant d'acquérir, quelques paramètres méritent d'être posés noir sur blanc.

Rendement brut et rendement net

Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'acquisition. Il est simple à calculer et systématiquement mis en avant dans les annonces. Le rendement net, lui, déduit les charges non répercutables, l'entretien, les frais de gestion, les assurances et la vacance. L'écart entre les deux atteint couramment un point à un point et demi.

Les fonds propres

Pour un objet de rendement, les établissements financiers exigent généralement des fonds propres plus élevés que pour une résidence principale, souvent de l'ordre de 25 %. L'amortissement est calculé sur une durée plus courte, et le calcul de tenue de charges s'effectue sur un taux d'intérêt théorique nettement supérieur aux taux pratiqués.

La fiscalité

• Les loyers encaissés s'ajoutent au revenu imposable
• Les intérêts hypothécaires sont déductibles
• Les frais d'entretien sont déductibles, au forfait ou aux frais effectifs
• L'impôt sur les gains immobiliers, en cas de revente, décroît avec la durée de détention
• La fortune immobilière entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune

Ce que le rendement affiché ne dit pas

Un immeuble affichant un bon rendement peut cacher un fonds de rénovation insuffisant, des loyers supérieurs au marché difficiles à maintenir en cas de rotation, ou des travaux d'assainissement énergétique à venir. L'examen des décomptes de charges sur cinq ans et de l'état des installations techniques est indispensable.

Un investissement immobilier se juge sur la durée de détention envisagée, pas sur le rendement de la première année.

Le rendement se calcule sur dix ans, pas sur la première quittance de loyer.